Asuminen on kulutuksen kohde siinä missä ruoka ja vaatteetkin. Asuntomarkkinat ovat kuitenkin monessa suhteessa poikkeukselliset markkinat. Kaksi keskeisintä syytä tähän ovat markkinoiden ohuus ja epäsymmetrisen tiedon mahdollisuus.

Markkinoiden ohuus kuvastaa asuntomarkkinoiden paikallisuutta. Asuntojen erikoisin piirre on niiden kiinteä sijainti. Rakennusta ei voi siirtää, vaikka se olisi tarpeellinen jossain toisessa paikassa. Samalla kotitaloudet ovat keskenään hyvin erilaisia. Ne poikkeavat toisistaan elämänvaiheen, iän, perherakenteen ja tulojen suhteen. Kotitalouksilla on sekä erilaiset resurssit toteuttaa asumiseen liittyviä tarpeita, että erilaiset asumista koskevat arvot ja vaatimukset 1. Markkinoiden kannalta haastavaa on, että kuluttajat etsivät asuntoja vain rajatuilta alueilta. Perhe voi esimerkiksi etsiä asuntoa vain lasten koulun tai vanhemman uuden työpaikan ympäristöstä. Asuntojen valitsemista määrittää usein ensisijaisesti paikkakunta.

Tarjonnan ja kysynnän vaihtelevuudesta johtuen kaupunkialueen asuntomarkkinoilla saattaa olla tilanne, että tietyntyyppisiä asuntoja tai kotitalouksia on aktiivisesti markkinoilla hyvin vähän2. Kuluttajat siis valitsevat asuntonsa hyvin paikallisesta ja rajallisesta tarjonnasta.

Asunnon vaihtamiseen liittyy myös paljon kustannuksia. Etsintä-, muutto-, kunnostus-, välitys- ja verokustannukset hankaloittavat asunnon vaihtamista. Lisäksi muuttamiseen liittyy psykologisia kustannuksia. Kynnys lapsiperheen muuttamiselle toiselle paikkakunnalla voi olla suuri esimerkiksi lasten kouluyhteisön takia.2

Toinen asuntomarkkinoita haittaava piirre on epäsymmetrisen informaation mahdollisuus. Epäsymmetrisessä informaatiossa ostajalla ja myyjällä ei välttämättä ole samaa tietoa tarjolla olevasta asunnosta, vaan myyjä tuntee asunnon todelliset ominaisuudet paremmin.2 Myyjä voi tällöin helposti johdatella ostajaa epäolennaisilla tiedoilla kauppojen toivossa. Asunnonostajan on esimerkiksi vaikea arvioida asunnon todellista arvoa. Epäsymmetrisen tiedon olosuhteissa onkin yleistä, että tarjottujen palvelujen hinnat eivät heijasta tarjottujen palvelujen laatua 3. Tällöin kuluttajat eivät kykene valinnoillaan ohjailemaan markkinoita kohti parempia ja tuottavampia ratkaisuja.

Epäsymmetrinen informaatio vaikeuttaa innovaatioiden syntymistä rakennusteollisuuden sisällä. Kun korkeamman laadun ansioita ei nähdä tai ymmärretä, investoinnit toiminnan parantamiseen tähtäävään innovaatioon eivät kannata. Epäsymmetrinen tieto heikentää suorituskyvyn ja hinnan välistä yhteyttä ja vähentää taloudellisia kannustimia laadun parantamiseksi ja innovaatioihin.4

Muita asuntomarkkinoiden erityispiirteitä ovat asuntojen korkeat hinnat ja asuntosijoittaminen. Asunnot maksavat moninkertaisesti kuluttajien vuosituloihin nähden. Siksi kuluttajat joutuvat usein etsimään parasta mahdollista sen sijaan, että etsisivät täydellistä. Korkea hinta tarkoittaa myös pitkää kulutusaikaa. Moni omistaa vain yhden asunnon elämänsä aikana. 2

Toisaalta, korkea hinta houkuttelee sijoittajia. Asuntolainojen mahdollistama velkavipu ja asuntojen tasainen arvonnousu, yhdistettynä viime vuosina vallinneisiin mataliin lainan korkoihin, on tehnyt asuntosijoittamisesta yleistä. Koska sijoittaja ei asu ostamassaan asunnossa, hänen ei tarvitse välittää asumisen laadullisista tekijöistä. Vuokralla asumista pidetään vuorostaan väliaikaisena asumisen muotona, jolloin vuokralainenkin voi tinkiä mieltymyksistään.

Asuntosijoittaminen näkyy myös rakennusten ja asuinympäristöjen ylläpidossa. Kun asunnon ensisijainen tehtävä on tuottaa voittoa, ylimääräiset menot, esimerkiksi sisäpihojen viihtyvyyden parantamiseksi, voivat näyttää turhilta. Asuntosijoittaminen yhdistettynä asuntotukijärjestelmään kannustaa keskittymään rakentamisen edullisuuteen vuokratason pysyessä keskimäärin samana asunnon tasosta riippumatta.

Asuntomarkkinoiden erikoispiirteiden rinnalla asuntomarkkinoiden luonteeseen vaikuttaa rakennusten arvonmuodostuminen. Rakennusten arvon muodostuminen määrittää esimerkiksi sitä, miten rakennusteollisuus ja sijoittajat käyttäytyvät. Rakennusten taloudellisen arvon pohtiminen auttaa ymmärtämään rakennustaloudessa vallitsevaa teknistaloudellista suhtautumista rakentamiseen.

Yksi tapa tutkia rakennusten arvoa on seurata niiden hintakehitystä. Arkkitehtien kannalta käänteentekevää olisi, jos markkinoilla nähtäisiin selviä merkkejä siitä, että suunnittelun tasolla on merkitystä kiinteistöjen hintakehitykseen. Tällä hetkellä tähän viittaavaa näyttöä ei juuri ole. Rakennuksen arvon kehitystä määrittelee ensisijaisesti sen sijainti. Mitä keskeisemmällä paikalla rakennus sijaitsee, sitä arvokkaampi se on. Esimerkiksi asuntoja rakentaessa riittää, että asunto täyttää kuluttajan laatuvaatimukset kohtuullisesti, jos se vain sijaitsee keskeisellä paikalla. Kuluttajat arvostavat keskeistä sijaintia ylitse monien muiden tekijöiden. Tilanne aiheuttaa vääristymää rakennusliikkeiden tavoitteisiin: rakennusliikkeen ei tarvitse murehtia asumisen laadullisista tekijöistä, koska niiden merkitys myyntiarvoon on vähäisempi.

Sijainnin ohella rakennuksen arvoon vaikuttavat rakennuskustannukset ja käyttötarkoitus. Rakennuksia arvotetaan taloudellisesti harvoin muiden tekijöiden perusteella. Esimerkiksi kulttuuriarvolla tai arkkitehtuurin kauneudella ei tunnu olevan rahallista arvoa. Rakennuksen rahallinen arvo määrittyy eniten sen teknistaloudellisen luonteen ja käyttöarvon perusteella.

Tilanne on kiusallisen ilmeinen kulttuurihistoriallisesti arvokkaissa kohteissa. Jos rakennus on suojeltu liian tiukasti, eikä suojelu mahdollista rakennuksessa kannattavaa liiketoimintaa, näyttäytyy se markkinoilla arvottomana. Tilanne on täysin ymmärrettävä, jos rakennusta tarkastelee sijoituksena. Jos kulttuurihistoriallisen kohteen ylläpitokustannukset ovat rakennuksesta saatavia tuloja korkeammat, ei se tuota sijoittajilleen voittoa. Tilanne olisi eri jos rakennuksen arvon nähtäisiin kasvavan ajan kuluessa.

Haasteita aiheuttaa myös rakennusten elinkaari. Sijoittajat etsivät voittoa muutamissa vuosissa, kun rakennusten arvo ilmenee vasta kymmenissä tai jopa sadoissa vuosissa. Vaikka sijoitusyhtiön liiketoimintamalli olisi rakennuttaa arvokohteita, joiden arvo nousisi muuta rakennuskantaa nopeammin, olisi rakennuksen kasvanut arvo realisoitavissa todennäköisesti vasta vuosikymmenten päästä. Tällöin voittoa sijoituksista eivät  välttämättä lunastaisi alkuperäiset sijoittajat.

Rakennusliikkeet vastaavat asuinrakentamisen markkinoista ja niiden kehityksestä. Rakennusliikkeet toimivat asuntomarkkinoiden lainalaisuuksien sisällä luoden tarjontaa kuluttajille.

Rakennustaloutta, kuten taloutta yleensä, määrittää voitontavoittelu. Asuntomarkkinoilla vaikuttaa useita toimijoita, joilla on kaikilla omat liiketaloudelliset tavoitteensa. Merkittävimmät toimijat ovat tilaajat, suunnittelijat, rakentajat ja sijoittajat. Eri asiat ovat merkityksellisiä heistä kullekin. Kaupungit, kunnat ja valtio ovat ainoat tahot, joille päätösten tekeminen on luontaista muista kuin taloudellisista syistä.

Tilaajalähtöisissä rakennushankkeissa tilaaja asettaa hankkeelle tavoitteet. Tilaaja edustaa yleensä omistajia tai käyttäjiä. Tilaaja pyytää arkkitehdiltä suunnitelmat, joiden pohjalta suunnitelma kilpailutetaan urakoitsijoilla. Urakoitsijalla tarkoitetaan rakentamisesta vastaavaa rakennusliikettä. Rakennusliikkeen liiketoiminta perustuu tällöin puhtaasti rakentamisesta saatavaan voittoon. He sitoutuvat toteuttamaan urakan suunnitelmien mukaisesti tarjotulla hinnalla, sisältäen heidän oman voittonsa.

Tilaajan rooli on hankkeissa keskeinen. Jos tilaajan liiketoimintaa on kiinteistöjen omistaminen ja vuokraaminen, ovat he luontaisesti kiinnostuneita myös kiinteistöjen kehittämisestä. Tällöin on todennäköistä, että tilaaja on kiinnostunut rakennuksen arkkitehtonisista ansioista. Aikajänteellä on merkitystä: rakennusliike tekee voittonsa hankkeen aikana, kun tilaaja vasta kohteen valmistuttua, usein useamman vuoden aikana. Tilaajan arkkitehtoniset tavoitteet ovat kuitenkin sidottu tiiviisti heidän omiin etuihinsa. Kauppakeskuksen johto saattaa olla erittäin kiinnostunut sisätilojen viihtyvyydestä ja rakennuksen vetovoimasta, mutta samalla taistella kaavoituksen asettamia tehokkuusrajoja vastaan, jotta keskuksen liiketoimintaa pystytään kasvattamaan.

Kerrostaloasuntoja rakennetaan Suomessa usein gryndaamalla. Grynderit ovat rakennusliikkeitä, jotka toimivat rakennushankkeessa sekä tilaajina että urakoitsijoina. Heidän liiketoimintaideansa on rakentaa asuntoja usein kaupungeilta ostetuille tonteille. Kaupunki asettaa tontille määräykset ja tavoitteet kaavassa, joita rakennusliikkeet hanketta tarjottaessa sitoutuvat noudattamaan.

Yleensä grynderit ennakkomyyvät merkittävän osan asunnoista ennen rakentamisen aloittamista ja loput asunnot myydään valmistumisen jälkeen. Gryndereiden kohdalla puhutaan omaperustaisista hankkeista.5 Liiketoiminnan tulos muodostuu siis rakennuksen urakoinnista ja kohteiden myymisestä.

Urakointi on suhteellisen matala- ja vakiotuottoista liiketoimintaa. Se on myös kovasti kilpailtua. Rakentamisen kustannukset, rakennusmateriaalit ja työvoima ovat kaikille rakennusliikkeille suhteellisen samat. Rakentamisen kustannukset voivat nousta tai laskea, mutta merkittäviä eroja yritysten välillä ei pääse syntymään.

Kilpailuetua voi syntyä vain rakentamalla tehokkaammin tai tuottamalla parempaa laatua. Eroja laadussa on kuitenkin usein vaikea todentaa, mikä johtaa hinnalla kilpailuun. Rakentamisen tehokkuus on pitkälti kiinni johtamisesta ja rakentamisen logistiikasta.

Gryndereiden liiketoiminnan voitto vaikuttaa tältä pohjalta nojaavan asuntojen myyntiin: rakentamisen kulujen ja asunnon hinnan erotukseen. Tällöin syntyy suuri houkutus rakentaa edullisemmin kuin kilpailija. Ilmiö on arkkitehdeille hyvin tuttu. Myytävän hyötypinta-alan maksimointi alkaa rakennusten runkosyvyyksiä venyttämällä, joka johtaa muun muassa pimeämpiin asuntoihin. Rakennusliike on sitä tyytyväisempi, mitä enemmän myytävää pinta-alaa arkkitehti osaa suunnitella. Tämän jälkeen rakennusliike saattaa haluta vaihtaa rakennusosat edullisempiin ja karsia näin rakentamisen kuluja.

Jos gryndereiden liiketoiminta nojaa asuntojen myynnistä saatavaan voittoon, kannattaa rakentaa siellä, missä se on kaikista tuottavinta. Paikassa, jossa rakentamisen kustannusten ja myytävien asuntojen hinnan erotus on kaikista suurin. Tämä ohjaa rakentamista kaupunkien keskustoihin.
‍
Tilaajan ja urakoitsijan kaksoisrooli on arkkitehdin silmissä vaikea. Kun kukaan ei aseta rakennusliikkeelle kunnianhimoisia tavoitteita, riittää, että rakennusliike yltää kaavan asettamiin minimitavoitteisiin. Gryndereiden valmistamat kohteet ovatkin yleensä arkkitehtoniselta tasoltaan vaatimattomia.

Valmistaloyritysten tilanne on toinen. He myyvät pientaloja taajamiin ja haja-asutusaluille sekä vapaa-ajanasuntoja mökkitonteille. Valmistalojen tuotannon tehokkuus perustuu tuotannon ja myynnin skaalautuvuuteen. Valmistaloyritykset pyrkivät optimoimaan tuotantoaan saavuttaakseen matalammat rakennuskustannukset. Edulliset hinnat perustuvat samojen rakenneratkaisujen, komponenttien ja prosessien toistamiseen. Mitä useammin sama talo myydään, sitä kannattavammaksi sen myyminen tulee.

Laajemman käsityksen rakennusliikkeitä ohjailevista tekijöistä saa tutustumalla Rakennusalan kilpailukyky ja rakentamisen laatu Suomessa -selvitykseen (2020)6.

Raportti jakaa kilpailukyvyn pitkä- ja lyhytaikaiseen kilpailukykyyn7. Lyhytaikaista kilpailukykyä haetaan kustannuskilpailukyvyllä, pitkäaikaista kasvukilpailukyvyllä.

Pitkällä aikavälillä rakennusliikkeille on olennaista tuottaa korkeamman arvonlisän tuotteita ja palveluita. Yritykset voivat vaikuttaa pitkän aikavälin kilpailukykyynsä erottautumalla kilpailijoista sekä hyödyntämällä yhteiskunnallisia trendejä, kuten toiminnan vastuullisuutta.7 Tästä syystä rakennusliikkeiden strateginen johto ja esimerkiksi markkinointitiimit ovat todennäköisesti kiinnostuneet myös arkkitehtuurista.

Lyhyellä aikavälillä kilpailukykyä haetaan kuitenkin kustannuskilpailukyvyllä. Kustannuskilpailukyvyssä on oleellista keksittyä tuottavuuteen: kykyyn tuottaa arvonlisäystä tehokkaasti. Tavoite on parantaa tuotannon tehokkuutta alentamalla kustannuksia jokaista tuotosta kohden. Edulliset tuotantokustannukset mahdollistavat suuremmat katteet ja halvemman myyntihinnan kuin kilpailijoilla. Näin yritys pystyy valtaamaan markkinoita muilta yrityksiltä.7 Tuotannon tehokkuuteen ja halpoihin kustannuksiin perustuva kilpailukyky onkin perusteltua silloin, kun kilpaillaan hyvin samankaltaisilla tuotteilla8. Se vaikuttaakin olevan yleistä rakennusalalla.

Lyhyen aikavälin kilpailukyky tekee liiketoiminnasta hyvin kilpailuorientoitunutta. Rakennushankkeet pilkotaan useiksi osa- ja aliurakoiksi, jotka kilpailutetaan hintapainotteisesti. Myös suunnittelijoita voidaan kilpailuttaa hyvin vahvasti hintaa painottaen. Pilkotuille urakkarakenteille on muita syitä, kuten niiden tuoma joustavuus hankkeiden vaihtuessa.

Rakennusliikkeiden näkökulmaa rakentamiseen voi tarkastella myös kaavoituksen kautta. Selvityksessä nostetaan esille rakennusliikkeiden mielipiteitä kaavoituksesta. Selvityksessä siteerataan muun muassa keskisuuren rakennusliikkeen edustajaa: ”Ei voi olla niin, että kaavaan kirjoitetaan, että ulkoseinät on tehtävä sileästä materiaalista, jossa ei saa olla saumoja eikä mitään.”9

Saumattomat julkisivut ovat todennäköisesti kalliimpia toteuttaa, mutta niiden vaikutusta asunnosta saatavaan voittoon on hankala todentaa. On varmasti totta, että saumat eivät lähtökohtaisesti laske asunnosta saatavaa myyntihintaa, mikä voi olla seurausta jo kuluttajien huonosta kyvystä arvioida rakennusten arvoa. Koska rakennushankkeen kustannukset määräytyvät pääasiassa jo hankesuunnittelussa ja rakennuksen suunnitteluvaiheessa10, näyttäytyy kaavoitus rakennusliikkeiden liiketoimintaa vaikeuttavana tekijänä.

Rakennusalan toimintaan vaikuttaa myös yrityskulttuuri. Raportissa mainitaan, että rakennusala on varsin turvallisuushakuinen. Rakentajat pyrkivät standardoimaan rakentamista rakennetyypeillä ja muilla vakiointiratkaisuilla, jotka on todettu toimiviksi. Näin vältetään rakentamisen virheitä, jotka voisivat johtaa negatiiviseen julkisuuteen. Uusien ratkaisujen kokeilija ottaa riskin, jolle ei välttämättä löydy taloudellista vastinetta. 11 Tilanteesta on tosin syyttäminen myös rakennuslupaviranomaisia, joiden oma turvallisuushakuisuus ei kannusta riskinottoihin.

Riskin karttaminen johtaa myös innovaatioiden vähenemiseen. Yhdeksi syyksi rakennusalan tuottavuusongelmiin nostetaan selvityksessä se, että rakentamisen kaupankäynti ja päätöksentekoprosessit eivät luo riittävästi syitä panostaa rakentamisen lopputuotteiden käyttöominaisuuksi. Rakennusalalla innovaatiotoiminta rajoittuu usein vain niin sanottuun tuotehuoltoon, pieniin parannuksiin ja kustannustehokkuuden viilaamiseen. Harvemmin on kyse radikaalimmasta innovaatiotoiminnasta, jossa myös riskit ovat selvästi suuremmat.12

Kustannuslähtöisyys on ominaista rakentamisen toimialalle. Rakennusliike katsoo rakentamista teknistaloudellisena suorituksena, jonka kustannustasoa voidaan keventää lukuisilla ratkaisuilla. Vaikka tilojen viihtyvyys ja toiminnallisuus asettavat tietyt reunaehdot, voidaan rakentamisen kustannuksia laskea esimerkiksi kerroslukua, runkosyvyyttä, julkisivumateriaaleja, ikkunapinta-alaa sekä asuntojen keskipinta-alaa muokkaamalla13. Arkkitehtien silmissä päätökset tehdään ymmärtämättä kokonaisuutta.

Rakennusliikkeen silmissä roolinsa on myös yksityiskohdilla: Asuinkerrostaloissa yksittäisen suunnitteluratkaisun vaikutus rakennuskustannuksiin on suhteellisen pieni, mutta usean suunnitteluratkaisun yhteisvaikutus voi olla suuri. Esimerkiksi kalleimpien ja edullisimpien suunnitteluratkaisujen välinen kustannusero saattaa olla jopa 20 prosenttia, kun usean ratkaisun kustannusvaikutukset otetaan huomioon14.

Rakennusliikkeiden rohkeuden ja innovatiivisuuden puute on syvällä sekä heidän liiketoiminnassaan että rakennusalan luonteessa. Rakennusliikkeitä on kuitenkin vaikea syyttää yksipuolisesti, koska he toteuttavat liiketoimintaansa omista lähtökohdistaan. Rakentaminen on myös kärsinyt tuottavuusongelmista pitkään, mikä osaltaan lisää rakennusteollisuuden painetta tehokkuuden tavoitteluun. Tuoreimpien tietojen perusteella talonrakentamisessa työn tuottavuus on nykyisin samalla tasolla kuin se oli vuonna 2000 15.

Arkkitehtien olisi tärkeää löytää vakuuttavia ratkaisuja rakennusliikkeiden pitkän aikavälin tuottavuuteen. Jos asuinrakentamiseen halutaan selvää muutosta, täytyy ratkaisujen olla merkittäviä. Keskustelun ylläpitäminen vaikuttaa kuitenkin vaikealta, ja kuten raportissakin todetaan, esimerkiksi säätelyllä voi olla myönteisiä vaikutuksia pidemmän ajan kilpailukyvyn kehittämiselle. Tiukemmat vaatimukset pakottaisivat rakennusalan innovoimaan. 16